Offre formelle et dépôt de bonne foi
La première étape, lorsque vous trouvez une propriété que vous souhaitez acheter, consiste à présenter une offre écrite et à verser un dépôt de bonne foi. Ce dépôt est conservé par l’agence immobilière et son montant varie selon le prix du bien et d’autres facteurs. Si l’offre formelle est acceptée et signée par le vendeur, elle devient un accord de réservation et le bien est retiré du marché. L’accord de réservation fixera les conditions et délais du contrat suivant. Nous conseillons toujours à nos clients de faire appel à un avocat pour l’achat.
Contrat privé d’arrhes
Il s’agit d’un accord simple entre l’acheteur et le vendeur par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acheteur à l’acheter au prix convenu. Le contrat privé d’arrhes contient tous les détails pertinents : description du bien, prix d’achat, modalités de paiement et date de finalisation. À ce stade, il est attendu que l’acheteur verse un acompte, généralement sur le compte bancaire du vendeur, correspondant en général à 10 % du prix d’achat convenu.
Signature de l’acte public de vente
À la date de finalisation, le solde du prix d’achat (prix de vente moins les montants déjà versés) doit être payé. Le vendeur et l’acheteur signent l’acte public de vente devant notaire, équivalent au titre de propriété.
La TVA et l’impôt sur les transmissions patrimoniales s’appliquent : pour les biens résidentiels jamais occupés et les terrains. Actuellement, la TVA est de 10 % du prix d’achat pour les logements neufs (villas, appartements, etc.) et de 21 % pour les terrains.
Achat d’un bien de revente auprès d’un particulier
S’applique l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : pour un bien de revente déjà utilisé. Le taux général de l’ITP varie selon la région, entre 6 % et 11 % (par exemple, en Catalogne : 10 % pour les biens jusqu’à 1 M€ et 11 % au-delà).
Après l’achat, plusieurs coûts s’appliquent :
Impôts locaux : calculés sur la valeur cadastrale attribuée par l’administration fiscale espagnole.
Charges de copropriété : uniquement si vous achetez un appartement ou une maison mitoyenne au sein d’une communauté de propriétaires, pas pour une maison individuelle.
Impôt sur le revenu des non-résidents : dû si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous y possédez un bien.
Impôt sur la fortune pour non-résidents : la législation actuelle prévoit quiconque possédant un bien en Espagne (résidents et non-résidents) doit payer un impôt annuel sur la fortune basé sur la valeur nette des actifs en Espagne, après déductions (hypothèques, etc.). Les résidents doivent inclure leurs actifs mondiaux.
Si la propriété est exclusivement à usage personnel (non louée)
Même sans revenu locatif, l’administration fiscale considère un avantage imputé, soumis à un impôt annuel. L’assiette est généralement 2 % de la valeur cadastrale du bien.
Si vous louez la propriété (imposable sur les périodes louées)
L’assiette correspond aux revenus locatifs perçus. Diverses charges déductibles sont admises si vous êtes résident fiscal dans l’UE.
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