Les mas catalans sont bien plus que de simples bâtiments ruraux : ils incarnent le paysage, la mémoire et sont aujourd’hui un actif immobilier prime dans des régions comme l’Empordà, le Gironès, La Selva, Osona, la Garrotxa ou le Penedès. Après des décennies d’abandon au XXᵉ siècle, leur réhabilitation a donné naissance à un marché de mas de luxe destinés à l’habitation familiale, à l’hôtellerie de charme, à l’œnotourisme ou à l’exploitation agricole. Si vous envisagez d’acheter un mas à Gérone ou sur la Costa Brava, ce guide vous explique, en 15 points, comment les reconnaître et quels facteurs créent (ou détruisent) de la valeur à long terme.
1) Propriété isolée à vocation productive
Le mas est une unité autosuffisante, éloignée du noyau urbain et entourée de terres agricoles ou de forêts. Son environnement — chemins, terrasses, limites claires — fait partie intégrante de sa valeur.
2) Terrain étendu et cohérent
Les parcelles sont généralement vastes. La continuité foncière, l’accessibilité interne, les points d’eau et l’orientation sont déterminants.
3) Deux à trois niveaux aux fonctions différenciées
Rez-de-chaussée agricole, étage noble résidentiel, combles pour le stockage. Une structure idéale pour des réhabilitations respectueuses.
4) Orientation sud et captation solaire passive
La façade principale est généralement exposée au sud pour le confort thermique.
5) Toitures à deux pans
Efficacité contre pluie et neige. La tuile arabe domine hors zone montagneuse.
6) Murs épais en pierre
Grande inertie thermique. L’isolation intérieure doit préserver l’authenticité.
7) Sobriété des ouvertures au rez-de-chaussée
Peu d’ouvertures pour des raisons de sécurité et de régulation thermique.
8) Portails et arcs en pierre taillée
Éléments patrimoniaux majeurs à préserver.
9) Voûtes catalanes et poutres en bois
Diagnostic structurel indispensable avant intervention.
10) Cours, annexes et volumes ajoutés
Granges, étables, moulins ou chapelles permettent d’élargir les usages.
11) Héritage viticole et oléicole
Présence fréquente de pressoirs, moulins et vignobles.
12) Gestion historique de l’eau
Puits, citernes et collecte des eaux pluviales.
13) Strates historiques, pas de “rustique décoratif”
La valeur réside dans l’authenticité, pas dans la mise en scène.
14) Sécurité et éléments défensifs
Tours et fortifications, rares mais très valorisantes.
15) Durabilité et confort du XXIᵉ siècle
Aérothermie, géothermie, photovoltaïque, plancher chauffant, domotique discrète.
Si vous recherchez un mas dans l’Empordà, à Gérone ou sur la Costa Brava, BARNES Barcelona & Costa Brava vous accompagne avec une due diligence complète et une stratégie de valorisation sur mesure.
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