Acheter une masia dans l'Empordà : guide pratique pour les acquéreurs

Acheter une masia, la ferme catalane traditionnelle, dans l'Empordà est à la fois une décision patrimoniale et un choix de style de vie. Avant de parler de pierre, de poutres ou de vues sur le Montgrí, il convient d'examiner trois points : ce que la réglementation d'urbanisme autorise sur ce terrain, la manière dont l'eau et les réseaux desservent la propriété, et la concordance entre ce qui figure au registre foncier et ce qui est réellement construit. Une fois ces trois questions éclaircies, le reste (rénovation, aménagement, usage) se décide en toute sérénité.

Dans ce guide, l'équipe BARNES Barcelona & Costa Brava résume les points que nous examinons avec nos clients lorsqu'ils étudient des masias à vendre à Girona et, plus particulièrement, dans l'Alt et le Baix Empordà.

Pourquoi l'Empordà concentre la demande de masias

L'Empordà réunit ce que recherchent de nombreux acquéreurs de masias : un paysage agricole ouvert, des villages médiévaux bien préservés, la proximité du littoral de la Costa Brava ainsi qu'une gastronomie et une culture du vin profondément enracinées. Contrairement au front de mer, on achète ici de l'espace, du silence et du terrain.

Baix Empordà : entre villages médiévaux et littoral

Le Baix Empordà est le secteur le plus recherché par la clientèle internationale. Le triangle formé par Pals, Peratallada, Monells, Cruïlles, Ullastret et les environs de La Bisbal permet de vivre à la campagne à peu de distance de Begur, de Palafrugell et des criques. Torroella de Montgrí et l'arrière-pays de Begur complètent une offre où abondent les masias restaurées avec jardin, piscine et un peu de terrain.

Alt Empordà : davantage de surface et un paysage plus ouvert

L'Alt Empordà, avec Figueres pour chef-lieu de comarca et les environs de Peralada et du Cap de Creus, offre un paysage plus vaste et des domaines de plus grande étendue. C'est une option intéressante pour qui recherche l'intimité, des vignobles ou un projet de restauration offrant davantage de latitude.

Quel type de masia recherchez-vous ?

Le mot « masia » recouvre des biens très différents. Définir le type dès le départ permet d'économiser des visites et aide à évaluer correctement chaque opportunité :

• Masia restaurée, prête à habiter : installations rénovées, piscine et jardin. C'est l'option la plus confortable et celle qui présente généralement le moins d'incertitude en matière d'urbanisme, à condition que les travaux réalisés soient documentés.
• Masia à réhabiliter : séduisante par son potentiel, elle exige d'étudier en détail les travaux autorisés par la réglementation avant l'achat, et non après.
• Domaine avec masia et terres agricoles : il ajoute des hectares de cultures, de bois ou de vigne. Il implique de vérifier les baux ruraux en cours, les servitudes et l'usage réel du terrain.
• Masia au cœur ou en bordure d'un village : davantage de services accessibles à pied et moins d'isolement, en contrepartie d'un terrain plus réduit.

Urbanisme : la question à résoudre en premier

La plupart des masias se situent en zone non urbanisable (terrain rustique). Sur ce type de terrain, la règle générale est restrictive : il n'est pas possible de construire ni d'agrandir librement. La voie principale pour réhabiliter ou reconvertir une masia est son inscription au catalogue des masies et maisons rurales de la commune, prévu par le texte refondu de la loi d'urbanisme de Catalogne.

Le catalogue des masies et maisons rurales

Chaque mairie peut approuver un catalogue, dans le cadre de son plan d'urbanisme ou sous la forme d'un plan spécial, qui identifie les masias et constructions rurales pouvant être réhabilitées et fixe les usages admis pour chacune (par exemple, habitation ou établissement de tourisme rural). La fiche propre à la masia est le document clé : elle indique ce qu'il est possible de faire, avec quel volume et à quelles conditions.

Avant de signer une réservation, nous vous recommandons de :

• Vérifier si la masia figure au catalogue municipal et obtenir sa fiche.
• Vous assurer que les usages envisagés (résidence principale, résidence secondaire, location) sont compatibles avec cette fiche.
• Demander à la mairie un rapport d'urbanisme ou un certificat de compatibilité lorsqu'une rénovation importante est prévue.

Constructions annexes : piscines, porches et dépendances

Il est fréquent qu'une masia comporte des éléments ajoutés au fil des années : piscines, porches fermés, anciens enclos transformés en pièces à vivre ou maisons d'amis. Il convient de vérifier que chaque élément dispose d'un permis ou ne peut plus faire l'objet d'une procédure de rétablissement de la légalité urbanistique. À ce stade, un architecte technique expérimenté en terrain rustique est le meilleur investissement de toute l'opération.

Eau, réseaux et accès

Dans une masia, l'infrastructure invisible compte autant que l'architecture. Voici les points que nous examinons à chaque visite :

• Eau : si la propriété est alimentée par un puits, il faut confirmer qu'il est régularisé auprès de l'Agència Catalana de l'Aigua et en connaître le débit. En cas de raccordement au réseau municipal, il convient de vérifier le titulaire du contrat.
• Assainissement : de nombreuses masias ne sont pas raccordées au tout-à-l'égout. Vérifiez le type de fosse ou de station d'épuration et son état.
• Électricité et connectivité : la puissance souscrite, la possibilité de l'augmenter et la couverture en fibre ou en internet par satellite sont déterminantes si vous envisagez de télétravailler depuis la propriété.
• Accès : le chemin d'entrée doit être praticable toute l'année et, s'il traverse des propriétés voisines, une servitude de passage inscrite doit exister.

Registre foncier, cadastre et réalité physique

Pour les propriétés rurales, il est courant que la surface inscrite au registre foncier, celle qui figure au cadastre et la surface réelle ne coïncident pas. Avant d'acheter, comparez l'extrait du registre foncier (nota simple), le certificat cadastral et, si nécessaire, un relevé topographique. Vérifiez également les éventuelles charges, servitudes et baux ruraux que l'acquéreur serait tenu de respecter.

N'oubliez pas non plus que, pour céder un logement en Catalogne, le certificat d'habitabilité (cèdula d'habitabilitat) en cours de validité est en général exigé, et que le certificat de performance énergétique est obligatoire lors de la vente.

Fiscalité et frais d'acquisition

L'achat d'une masia dans l'ancien est soumis à l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). En Catalogne, le taux général s'applique par tranches selon la valeur totale du bien, qu'il soit urbain ou rustique :

Lorsque l'acquéreur a légalement la qualité de grand détenteur, un taux spécifique de 20 % s'applique. À ces montants s'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement et, le cas échéant, les frais de gestoría et de financement. Si vous êtes non-résident, vous aurez besoin d'un NIE et il est recommandé de vous entourer de conseils fiscaux, tant en Espagne que dans votre pays de résidence.

Comment évaluer une masia

Le prix d'une masia dépend moins des mètres carrés construits que de facteurs difficilement remplaçables : l'emplacement et les vues, l'intimité, la qualité de la restauration, la sécurité urbanistique et la superficie du terrain. Deux masias de taille comparable peuvent avoir des valeurs très différentes si l'une est cataloguée, avec des travaux régularisés et une eau garantie, et l'autre non.

Dans l'Empordà, nous travaillons avec des masias aux profils très variés, des maisons de campagne de quatre chambres aux grands domaines de plus de dix chambres. Cette diversité est précisément la raison pour laquelle nous vous recommandons de comparer plusieurs biens selon les mêmes critères avant de décider.

Nos conseils pour acheter en toute sécurité

1. Définissez l'usage : résidence principale, résidence secondaire ou projet locatif.
2. Demandez la fiche du catalogue des masies et la documentation des travaux réalisés.
3. Vérifiez l'eau, l'assainissement, l'électricité et les accès.
4. Comparez le registre foncier, le cadastre et la réalité physique.
5. Calculez le coût total, y compris les impôts et une éventuelle rénovation.
6. Négociez en disposant de toutes les informations.

Trouvez votre masia dans l'Empordà avec BARNES

L'équipe BARNES Barcelona & Costa Brava vous accompagne dans la sélection de masias à vendre à Girona et dans l'Empordà, dans l'examen des documents et dans la négociation. Si vous recherchez une masia, contactez notre bureau de la Costa Brava pour recevoir une sélection personnalisée. Si vous êtes propriétaire et envisagez de vendre, demandez une estimation confidentielle de votre bien.

Questions fréquentes sur l'achat d'une masia

Peut-on agrandir une masia située en zone non urbanisable ?

Cela dépend de la fiche de la masia au catalogue municipal des masies et maisons rurales, qui fixe les usages et les travaux admis. Sans cette fiche, les possibilités d'agrandissement en zone non urbanisable sont très limitées.

Quels impôts paie-t-on lors de l'achat d'une masia en Catalogne ?

S'il s'agit d'un bien ancien, l'ITP, au taux de 10 % jusqu'à 600 000 € et à des taux progressifs de 11 %, 12 % et 13 % sur les tranches supérieures. S'y ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement.

Un acquéreur étranger peut-il acheter une masia ?

Oui. Vous aurez besoin d'un NIE et d'un compte bancaire en Espagne, et il est recommandé de vous entourer de conseils juridiques et fiscaux indépendants.

Vaut-il mieux acheter une masia dans l'Alt ou dans le Baix Empordà ?

Le Baix Empordà offre une plus grande proximité avec la côte et avec des villages comme Pals ou Peratallada. L'Alt Empordà propose généralement des domaines plus étendus et un paysage plus ouvert. Le choix dépend de l'usage et du style de vie que vous recherchez.

Qu'est-ce que le catalogue des masies et maisons rurales ?

C'est un instrument d'urbanisme municipal qui identifie les masias pouvant être réhabilitées en zone non urbanisable et les usages autorisés pour chacune.